Investir en SCPI (société civile en placement immobilier), communément appelé la pierre-papier, ne demande aucune formalités administratives d’acquisition contrairement à l’achat d’un bien immobilier. L’épargnant souscrit à des parts de SCPI et les société de gestion des SCPI achètent des immeubles pour former son parc immobilier. En investissant en SCPI, on consitute un patrimoine immobilier indirect et rentable. L’investissement en SCPI est donc accessible à un large public, car plus léger, financièrement, qu’un investissement locatif en direct. Nous détaillons tout dans l’article ci-dessous.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI : Sociétés Civiles en Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement qui ont pour but d’acheter des biens immobilier professionnels pour les louer. En souscrivant à une SCPI, vous possédez une partie d’un parc immobilier et vous toucher des loyers trimestriels ou annuels. Plusieurs type de SCPI sont disponibles et offrent différents avantages aux souscripteurs :
- La SCPI de rendement : location via bail commercial de locaux professionnels (entreprôts, locaux d’activité, locaux commerciaux), elle permettra surtout à l’investisseur de percevoir des loyers rapidement
- La SCPI fiscale : génère des avantages fiscaux pour l’acquéreur grâce aux dispositifs fiscaux auxquelles elles sont adossées : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier.
- La SCPI de Plus-Value (ou de capitalisation) : surtout orienté vers des progammes immobilier d’habitation pour les particuliers, la SCPI de plus-value permet un gain à plus long terme que les SCPI de rendement.
RAPPEL : Les SCPI sont assimilés à des placements immobilier et comportent des risques.
SCPI : quels gains ?
Quels gains perçoit-on dans la pierre-papier ? Les rendements…
Les SCPI de rendement ont rapporté en moyenne 4,34% en 2018 et 4,40% en 2019. C’est beaucoup plus que d’autres produits financiers (Livret A à 0,5%, Livret d’Épargne Durable, certaines Assurances Vie…).
Le taux de rendement des SCPI sur les 5 dernières années n’a jamais été inférieur à 4% ! Les SCPI redistribuent donc des revenus attractifs. Les revenus touchés sont toujours net des frais de gestion. Les revenus sont versés mensuellement (rare) ou trimstriellement.
Avantage #1 de l’investissement en SCPI : la flexibilité !
Les épargnant français aiment investir en SCPI à cause de la flexibilité de ce placement. Ce qui fait des SCPI un investissement idéal pour placer son épargne, c’est que l’on dispose d’un investissement immobilier rentable sans pour autant se préoccuper des aléas de la détention d’un bien propre. Pour investir en SCPI, communément appelée Pierre-Papier, il faut plus se placer dans une optique d’investissement pur plutôt que de penser à la pierre.
Avantage #2 pour investir en SCPI : la facilité de gestion !
Les banquiers, gestionnaires de patrimoine ou conseillers financiers sont d’accord sur le fait d’investir au minimum dans 2 ou 3 SCPI lors d’un investissement en SCPI, cela permet de diversifier ses avoirs. Il faut également se limiter au maximum à 5 SCPI :
- une SCPI généraliste (bureaux et commerces),
- une SCPI positionnée sur un pays donné (autre que celui de la 1ère SCPI)
- une SCPI axée sur un secteur spécifique (espaces de co-working, batiments industriels…)
Le nombre restreint d’opérations à réaliser pour acquerir des parts de SCPI et les gérer facilite grandement l’accés à ce mode d’épargne !
Avantage #3 des SCPI : la mutualisation du risque !
Les SCPI sont comparables aux placements immobiliers et comportent des risques : perte en capital, non-paiement de loyers. Mais ce risque reste minimisé par la mutualisation car réparti sur de nombreux actifs. Pour ne pas risquer de perdre son investissement, il faut donc bien se renseigner sur le actifs immobilier de chaque SCPI dans laquelle vous souhaitez investir.
Quel montant investir en SCPI ?
On ne mentionne pas souvent un montant fixe à investir en SCPI. Les conseillers financiers parlent de la part de patrimoine à ne pas dépasser pour respecter une logique de diversification : éviter de placer « plus de 10% » de votre patrimoine en SCPI . En réalité, le pourcentage d’investissement dans la pierre papier peut être un peu plus élevé, mais c’est votre niveau de patrimoine qui déterminera la bonne valeur.
Dans tous les cas, il ne faut jamais investir votre épargne de précaution, celle dont vous auriez besoin pour un événement de votre vie, dans des système d’épargne bloqués ou non accessible rapidement.
Enfin, il n’est pas opportun d’investir 100% de votre épargne dans des fonds immobilier. Encore une fois, la diversification est de mise quand on parle d’épargne et de rendement.
Faire un emprunt pour investir en SCPI, est-ce risqué ?
Un investissement en SCPI peut se faire de deux manières : au comptant ou par l’emprunt. Les conseillers financiers ou en patrimoine conseilleront toujours d’investir au comptant si l’épargnant a le montant intégral. Toutefois, avoir recours à un emprunt pour investir en SCPI est commun et permet au plus grand nombre d’avoir accès à cette forme d’investissement.
Les taux d’intérêt historiquement bas permettent de financer l’achat de part de SCPI judicieusement. En cela, l’investisseur disposant d’un effet de levier puissant. De plus, 100% des intérêts d’un emprunt bancaire sont déductibles des des impots. La charge fiscale et l’effort d’épargne d’un tel investissement est donc tout à fait réduite.
Investir en SCPI grâce à l’emprunt permet donc aux petits et moyens budgets d’avoir accès à cette épargne dont le rendement tourne autour de 5%.
Avec un investissement de 100 000 € débloqué avec un emprunt sur 20 ans et aux conditions de marché actuelles (taux et rentabilité), le crédit de ce projet coûtera 200 € par mois et vous amènera pour revenu complémentaire brut presque 500 € par mois, à la fin des traites de l’emprunt.
Investir avec la technique du démembrement pour réduire son apport et se projeter à long terme
Le démembrement est applicable aux SCPI. Cette méthode permet de séparer la nue-propriété (propriété des murs) et l’usufruit (la jouissance du bien et la perception des loyers) des parts de SCPI.
Le démembrement de propriété permet de différer dans le temps (5 ou 10 and) l’usufruit de ses parts de SCPI : vous touchez les loyers uniquement après la fin de la période de démembrement, fixée par votre contrat. Prsque toutes les société de gestion propose cette méthode d’achat de part de SCPI.
Les avantages du démbrement lors de l’achat de part de SCPI
Grâce au démembrement pour investir dans les SCPI de rendement, l’épargnant profite de nombreux avantages. En effet, en achetant en démembrement, vous pouvez profiter de décôte d’au moins 20% sur 5 an et 32% sur 10 ans ! Plus la durée du processus est longue et plus la décôte est importante. Grâce à un démembrement temporaire (mentionné plus haut, à durée fixe), le prix des parts sera beaucoup plus bas. À ce compte-là, l’investissement en SCPI est bien plus rentable qu’une assurance vie.
Il se doit de vérifier et de comparer auprès de chaque société de gestion la décote appliqué à l’achat en démembrement afin de grandir votre patrimoine immobilier et de choisir la meilleures SCPI.
Les indicateurs clés de la SCPI
La stratégie de la sociéte de gestion
La politique d’investissement du gestionnaire doit être claire, précise et cohérente. En effet, même s’il s’agit de pierre-papier vous investissez dans un véritable projet immobilier.
Le rendement
En 2018, le rendement des SCPI était de 4,35% et en 2017 4,43%. Vérifiez le rendement de chaque SCPI avant d’investir.
La capitalisation
Plus la capitalisation est élevée, plus les risques sont mutualisés (on pense ici à la vacance locative et aux impayés). Passez votre chemin si la capitalisation de la SCPI n’atteint pas 300 millions d’Euros.
Des actifs immobilier diversifiés
Investir en SCPI passe par l’étude des biens immobiliers détenus par la société de gestion. Plus la typologie des biens est variée, moins le risque est grand. Bureaux, entrepôts, hôtels, commerces : avec des actifs différents, la dépréciation des locaux est faible (et les risques liés également : impayés, vacance…).
La diversité géographique
SCPI régionale ou SCPI européennes : un dilemne ! Sachez que plus la one couverte par la SCPI est étendue, moins il y a de risque. En effet, le marché de l’immobilier a ses hauts et ses bas à différents moments dans chaque pays. Une mutualisation des zones géographiques permet de lisser le risque. D’autre part, certains pays d’Europe autorisent des baux à très long terme (25 voire 30 ans) : parfait pour assurer la rentabilité à long terme.
Le TOF : Taux d’Occupation Financier
Le TOF est le rapport entre les loyers facturés réels et les loyers absolus. On compare ici les loyers perçus réellement par la société de gestion (l’argent qui rentre) et le montant théorique des loyers si les locaux était loués à 100%. Cet indicateur prouve la bonne gestion de la SCPI.